Guide de l’achat immobilier à Oran : naviguer dans un marché en mutation

Oran, la Radieuse : Un marché en pleine mutation

La ville d’Oran, affectueusement surnommée “La Radieuse”, s’est positionnée comme un pôle d’attractivité majeur en Algérie. Les observateurs du marché immobilier s’accordent à dire que la ville est en pleine effervescence, alimentée par une croissance économique stable et une augmentation constante de sa population. Cette dynamique a entraîné une demande croissante pour le logement et les développements commerciaux, transformant Oran en un marché immobilier de premier ordre qui attire aussi bien les familles à la recherche d’un cadre de vie agréable que les investisseurs visionnaires. Sa position stratégique sur la côte méditerranéenne renforce son statut de ville clé, où de multiples opportunités résidentielles et commerciales voient le jour, des quartiers huppés avec vue sur mer aux nouveaux pôles résidentiels en périphérie. Le marché immobilier algérien, et par extension celui d’Oran, a connu des changements fondamentaux depuis le début de l’année 2025. L’entrée en vigueur de la Loi de finances 2025 a introduit trois mesures majeures qui redéfinissent les règles du jeu pour les acheteurs et les vendeurs. La plus notable est l’interdiction stricte des transactions en espèces pour l’acquisition de biens immobiliers. Désormais, le règlement de la totalité du prix de vente doit impérativement s’effectuer par chèque bancaire. Un notaire interrogé à Alger a confirmé que cette mesure est appliquée sans concession, les notaires exigeant du vendeur de présenter deux chèques : un pour un cinquième du prix de vente et un autre pour les quatre cinquièmes restants. Sans le passage par le circuit bancaire, l’acte de vente ne peut être établi, ce qui renforce la légalité et la traçabilité des opérations. La deuxième mesure clé est la fin de la sous-déclaration des prix de vente. Il est maintenant obligatoire de déclarer le montant exact de la transaction. Les notaires n’acceptent plus de prix au mètre carré inférieur au barème fixé par la direction générale des Impôts pour la période 2025-2026. Cette disposition vise à lutter contre l’évasion fiscale et à garantir une juste évaluation des biens. Enfin, ces notaires sont devenus les garants de l’application de ces nouvelles règles. Leur rôle central est désormais de s’assurer de la légalité et de la transparence de chaque transaction. Le non-respect de ces dispositions peut entraîner un rejet de la vente ou des redressements fiscaux pour les parties impliquées. L’impact de ces mesures a été immédiat et significatif. Un notaire a rapporté que les ventes de biens immobiliers avaient drastiquement baissé depuis l’application des nouvelles règles, passant de quatre à cinq ventes par mois à une seule, voire moins. Bien que cette friction puisse être perçue comme un ralentissement du marché, elle révèle en réalité une phase d’ajustement majeure. Le marché opérait largement dans l’informel, avec des paiements en espèces et des sous-déclarations. La nouvelle législation, en forçant une formalisation, transforme le marché. Cette période de transition, bien que difficile pour certains, offre en réalité une opportunité unique pour les acheteurs et investisseurs de réaliser des transactions dans un cadre plus sécurisé et transparent, minimisant les risques juridiques et financiers à long terme. La compréhension de cette évolution est essentielle pour toute personne souhaitant s’engager dans un projet immobilier à Oran.

Cartographie des Prix et des Opportunités : Une analyse segmentée

Le marché immobilier d’Oran se caractérise par une forte hétérogénéité des prix, influencée par des facteurs tels que la localisation, l’accès aux commodités, les projets d’infrastructure et, de manière significative, la vue sur la mer. L’attractivité de la ville se reflète dans une croissance des prix qui, bien que modérée, témoigne d’un marché dynamique et résilient. L’analyse des prix au mètre carré révèle une géographie bien définie de la valeur immobilière.

Les prix au mètre carré : une géographie du marché oranais

Au début de l’année 2025, les prix moyens au mètre carré pour les biens résidentiels à Oran témoignent d’une segmentation claire entre les zones de prestige et les quartiers en développement. Le centre-ville, notamment le Plateau et le Front de Mer, maintient son statut de secteur le plus cher, avec des prix qui ont continué de progresser pour atteindre environ 210 000 DA/m². Canastel, un quartier côtier résidentiel prisé, se situe également dans le segment haut de gamme, avec des prix moyens s’élevant à 170 000 DA/m², en hausse de 5 % par rapport à 2023. Le segment intermédiaire est occupé par des quartiers dynamiques et en plein essor. Akid Lotfi, réputé pour ses commerces et ses résidences luxueuses, affiche un prix moyen de 155 000 DA/m², marquant une légère augmentation de 3 % depuis 2023. Bir El Djir, en pleine expansion urbaine et économique, suit une tendance similaire avec des prix moyens de 145 000 DA/m², enregistrant une augmentation de 4 %. Ces quartiers sont particulièrement recherchés par les professionnels et les jeunes familles pour leur dynamisme et leurs infrastructures modernes. Enfin, les zones périphériques et en développement offrent des options plus abordables avec un fort potentiel de croissance à long terme. Belgaïd et Es-Sénia présentent des prix moyens d’environ 125 000 DA/m² pour des projets neufs de standing, ce qui les rend attractifs pour les familles en quête d’un cadre de vie tranquille et les investisseurs qui ciblent le marché locatif. La stabilisation des prix moyens observée au début de 2025 indique un atterrissage en douceur du marché oranais du haut standing après les corrections précédentes, avec des écarts de prix qui se sont légèrement creusés entre les zones de prestige et les zones périphériques. Voici une synthèse des prix moyens et des profils des quartiers d’Oran en 2025.

Au-delà des moyennes : segmentation par type de bien et état

La valeur d’un bien ne se résume pas à son emplacement. Le type de logement et son état jouent un rôle déterminant. Les appartements neufs, souvent situés dans des résidences fermées avec des commodités telles qu’un ascenseur, un gardien et un parking, affichent des prix plus élevés, dépassant souvent 1 200 €/m² dans les zones prisées comme Akid Lotfi ou Canastel. Les appartements anciens, même dans de bons quartiers, se négocient généralement entre 700 et 900 €/m², leur valeur étant dépréciée par le manque d’équipements modernes ou la nécessité de travaux. Pour des biens d’exception comme des penthouses avec vue sur mer, les prix peuvent dépasser 150 000 €, bien que cela reste marginal. Pour les villas, les prix varient considérablement selon la localisation et les caractéristiques. On trouve des villas de 150 m² à Belgaïd pour 45 millions DA, tandis que des biens plus luxueux à Gambetta peuvent atteindre 86 millions DA. Les terrains, quant à eux, présentent une forte disparité de prix, reflétant non seulement la demande, mais aussi la qualité du foncier. À Belgaïd, le mètre carré de terrain peut coûter entre 180 000 et 300 000 DA. Cependant, des lotissements plus abordables sont également disponibles à Tafraoui, avec des prix dès 38 000 DA/m². Il est crucial pour les acheteurs de bien comprendre que ces différences de prix sont liées à la viabilisation du terrain, à son statut juridique et à sa localisation exacte.

L’Art de Choisir : Trouver votre quartier idéal

Le choix du quartier est sans doute l’étape la plus personnelle et la plus déterminante d’un projet immobilier. La ville d’Oran offre une mosaïque de quartiers, chacun avec un profil et une ambiance uniques, adaptés à différents styles de vie et objectifs d’investissement.

Les quartiers de prestige et d’investissement sûr

Canastel est largement considéré comme l’un des quartiers résidentiels les plus prisés d’Oran, attirant une clientèle aisée d’hommes d’affaires et d’expatriés. Perché sur les hauteurs, il offre une vue imprenable sur la mer et se caractérise par la tranquillité, une sécurité renforcée, et la présence de villas somptueuses et de résidences modernes. Akid Lotfi, quant à lui, est le quartier de prédilection des cadres et des familles aisées. Son ambiance dynamique et moderne est animée par une multitude de commerces, de centres commerciaux et de restaurants haut de gamme, ce qui en fait un lieu idéal pour le shopping et une vie nocturne animée. D’autres quartiers comme Les Palmiers, situé à quelques pas du centre-ville, sont synonymes d’élégance et de raffinement. Il propose un cadre de vie agréable avec des avenues larges et des espaces verts. Gambetta, un charmant quartier côtier, attire de plus en plus d’investisseurs grâce à sa vue imprenable sur la Méditerranée et à de nouveaux projets immobiliers qui y voient le jour.

Les nouveaux pôles résidentiels : dynamisme et potentiel

Pour les jeunes familles et les professionnels, Bir El Djir est un choix stratégique. Ce quartier est en pleine expansion et se distingue par son dynamisme économique, accueillant de nombreuses entreprises et infrastructures modernes. Son développement urbain rapide en fait une zone d’opportunité avec un fort potentiel de croissance à moyen et long terme. Belgaïd s’est quant à lui affirmé comme un nouveau pôle résidentiel de standing. Son urbanisme moderne et ses équipements de qualité en font un endroit recherché par les familles qui souhaitent un cadre de vie serein. Le quartier est également une zone prometteuse pour l’investissement locatif, en particulier grâce à sa proximité avec l’Université d’Oran 2 Mohamed Ben Ahmed, qui génère une demande constante de logements étudiants.

Les critères qualitatifs de la sélection

Au-delà des tendances générales, une sélection avisée repose sur des critères d’évaluation précis. Il est essentiel de se poser des questions pratiques lors des visites, car les photos publicitaires peuvent souvent être trompeuses. Un bien immobilier se juge aussi à travers son environnement immédiat et son évolution future. Il est recommandé de s’informer sur les projets d’urbanisme à venir dans le quartier pour évaluer le potentiel de plus-value. Par ailleurs, une attention particulière doit être portée à la qualité de vie au quotidien. Le guide de l’achat doit donc encourager le lecteur à visiter un quartier à différents moments de la journée et de la semaine (jour, nuit, weekend) pour se faire une idée précise de l’ambiance, de la sécurité, du niveau de bruit et de la fluidité de la circulation. D’autres critères essentiels incluent les charges de copropriété, les équipements (parking, ascenseur, gardien), l’isolation sonore et thermique du logement, ainsi que l’orientation des pièces, qui influe directement sur la luminosité et le confort. Un examen physique et minutieux des lieux permet d’éviter les mauvaises surprises et de s’assurer de l’adéquation du bien à ses attentes.

Le Processus d’Achat : Guide étape par étape pour une transaction sécurisée

L’acquisition d’un bien immobilier en Algérie, et à Oran en particulier, est un processus qui nécessite rigueur et méthodologie. Le rôle du notaire est central, et la préparation des documents est une étape cruciale pour garantir la sécurité de la transaction.

Le rôle incontournable du notaire : votre tiers de confiance

Le notaire est le professionnel du droit qui assure la légalité et la sécurité de l’acte de vente. Il est le “tiers de confiance” dont la présence est obligatoire. Le notaire est responsable de plusieurs étapes clés, notamment la vérification des titres de propriété du vendeur, la rédaction de l’avant-contrat (promesse de vente) et de l’acte de vente définitif, et la publication de l’acte auprès des services de la conservation foncière. Il est aussi le garant de l’application des nouvelles lois de finances de 2025, en s’assurant que le paiement est fait par voie bancaire et que le prix déclaré correspond au barème fiscal minimum. L’acheteur doit également s’acquitter des frais de notaire, qui ne sont pas une simple rémunération du notaire, mais se composent de plusieurs éléments distincts. Ces frais sont calculés sur la base de la valeur vénale du bien ou du prix de vente, le montant le plus élevé des deux étant retenu. Les principaux composants sont les suivants :

• Les droits d’enregistrement : un prélèvement pour l’État, fixé à 5 % pour les terrains et 2 % pour les biens bâtis à usage d’habitation.
• La taxe de publicité foncière : un droit à acquitter pour l’inscription de l’acquisition, fixé à 1 % de la valeur du bien.
• Les émoluments du notaire : la rémunération du notaire, réglementée par un barème dégressif.
• Les frais annexes (débours) : des sommes avancées par le notaire pour le compte de son client, couvrant les frais de timbre, la communication de documents, etc..

La check-list des documents essentiels

Pour qu’une transaction se déroule sans encombre, il est primordial de rassembler les documents nécessaires. Le vendeur doit fournir les titres de propriété notariés, le livret foncier, et le certificat de conformité si le bien a été construit après 1980. Pour l’acheteur, la pièce maîtresse est l’acte VSP, la Validation de Situation Permanente. Il s’agit d’un document officiel délivré par l’administration foncière, qui certifie la propriété légale du bien, l’absence d’hypothèque ou de litige, et sa conformité aux règles d’urbanisme. L’absence de cet acte est un risque majeur, car elle peut entraîner l’impossibilité d’obtenir un acte définitif, de revendre le bien ou d’obtenir un crédit bancaire. Le tableau ci-dessous résume les principaux documents requis, soulignant leur importance et les parties responsables de leur fourniture.

Financer votre projet : Options et conditions

Le financement est un aspect essentiel de tout projet d’achat immobilier. En Algérie, les acheteurs disposent de plusieurs options, du crédit bancaire conventionnel aux formules de financement islamique.

Le crédit immobilier conventionnel

Les banques algériennes proposent des crédits immobiliers à moyen et long terme pour l’acquisition de logements neufs ou anciens, de terrains à bâtir, ou pour des travaux de rénovation. Les conditions d’éligibilité sont généralement les suivantes : être de nationalité algérienne (résident ou non-résident), être majeur, justifier d’un revenu stable et régulier (souvent au moins 1,5 fois le SNMG), et avoir un contrat à durée indéterminée (CDI). Pour les non-résidents algériens, certaines banques peuvent exiger un revenu mensuel supérieur à 2000 €. Les prêts peuvent couvrir jusqu’à 90 % du prix du bien, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 35 ans à la BDL, par exemple. Les taux d’intérêt fixes se situent généralement dans une fourchette de 5,5 % à 8 %.

L’alternative éthique : le financement islamique

Pour les acheteurs qui souhaitent se conformer aux principes de la charia, les banques islamiques ou les fenêtres de finance islamique des banques conventionnelles offrent des solutions alternatives. Ces modèles reposent sur l’interdiction de l’intérêt et la mise en avant du partage des risques entre la banque et le client. Deux modèles principaux existent :

• L’Ijara Mountahia Bi Tamlik : Cette formule s’apparente à un contrat de location-vente. La banque acquiert le bien et le loue au client pour une durée déterminée. À la fin de cette période, le client a la possibilité d’acheter le bien pour un prix symbolique. Ce type de financement peut couvrir jusqu’à 100 % du prix du bien et s’étendre sur une durée maximale de 40 ans.
• La Charikat Mulk : Cette formule fonctionne sur le principe de la copropriété. La banque et le client achètent ensemble un bien, puis la banque loue sa part au client, qui la rachète progressivement jusqu’à en détenir la pleine propriété.

Bien que ces options soient une réponse aux besoins éthiques d’une partie de la population, il est important de noter que certains critiques estiment que ces mécanismes peuvent s’apparenter à un crédit déguisé et être potentiellement plus coûteux qu’un prêt conventionnel. Il est donc recommandé d’étudier attentivement chaque offre de financement et d’en évaluer les coûts réels.

Investir sans risque : Déjouer les pièges du marché

La sécurisation d’une transaction immobilière est primordiale pour protéger son investissement. Qu’il s’agisse d’acheter auprès d’un promoteur ou d’un particulier, des mesures de vigilance s’imposent pour éviter les arnaques et les litiges juridiques.

La check-list “anti-arnaque” pour les promotions immobilières

L’achat d’un bien en construction, ou en vente sur plan, peut comporter des risques si l’on ne prend pas les précautions nécessaires. Une étude du Ministère de l’Habitat a révélé qu’en 2023, 40 % des litiges immobiliers concernaient des promoteurs non agréés. Pour se protéger, une check-list rigoureuse est essentielle :

• Vérifier l’agrément ONPI : L’Ordre National des Promoteurs Immobiliers (ONPI) tient une liste officielle de ses membres. Il est crucial de consulter cette liste et d’exiger le numéro d’agrément dans le contrat de vente. L’absence d’agrément est un signal d’alerte.
• Exiger une garantie de livraison : La Loi 08-15 rend cette garantie obligatoire. Il faut vérifier qu’une attestation de garantie bancaire ou d’assurance est annexée au contrat et qu’elle couvre 100 % des sommes versées en cas d’abandon du projet.
• Respecter l’échéancier de paiement légal : Le Décret 14-01 fixe un échéancier strict. Ne jamais payer plus de 30 % à la réservation. Les promoteurs qui demandent un acompte de 50 % opèrent de manière illégale.
• Vérifier le permis de construire : Un projet sans permis de construire valide, délivré par la wilaya, risque d’être démoli. Le permis doit être affiché sur le chantier, et il est recommandé de vérifier sa validité auprès de la Direction de l’Urbanisme.
• Demander la garantie décennale : Cette garantie, inscrite dans le Code Civil (Art. 554), couvre les défauts structurels de la construction pendant 10 ans.

Ces mesures sont des protections légales qui, si elles sont vérifiées par l’acheteur, transfèrent la responsabilité de la conformité du projet du promoteur aux parties prenantes.

Les pièges de l’achat de particulier à particulier

L’achat auprès d’un particulier n’est pas exempt de risques. Les acheteurs doivent se méfier des photos trompeuses qui peuvent exagérer l’espace ou cacher des défauts. Une visite à différents moments de la journée et de la semaine permet de juger objectivement de l’environnement, des nuisances sonores et du voisinage. Le risque le plus important demeure l’achat d’un bien sans titre de propriété régularisé, comme un bien appartenant à plusieurs héritiers en conflit ou un terrain bâti sur un titre foncier irrégulier. Le notaire joue un rôle essentiel pour déceler ces irrégularités, mais l’acheteur doit aussi exiger dès le départ une copie de l’acte VSP, qui est le meilleur rempart contre les litiges de propriété. Un bien sans acte VSP est une “bombe à retardement juridique et financière” qu’il faut absolument éviter.

Maximiser votre investissement : Rendement et plus-value

Pour les investisseurs, l’achat d’un bien immobilier va au-delà de l’acquisition d’une résidence principale. Il s’agit d’une démarche stratégique visant à maximiser le rendement et la plus-value à long terme.

Calculer la rentabilité locative : du rendement brut au cash flow

La rentabilité d’un investissement locatif peut être évaluée à travers plusieurs indicateurs. Le rendement brut est le plus simple à calculer, en divisant le loyer annuel par le prix d’achat total du bien et en multipliant le résultat par 100. Le rendement net est plus précis, car il soustrait les charges et frais annuels (entretien, taxes, assurance) du loyer annuel avant d’effectuer le calcul. Enfin, le cash flow mensuel permet de mesurer la liquidité de l’investissement en soustrayant les charges mensuelles et la mensualité de prêt du loyer mensuel. Bien qu’un bon rendement net en Algérie soit généralement estimé entre 5 % et 8 % , les rendements locatifs bruts à Oran semblent plus modestes. Les données récentes indiquent un rendement brut d’environ 3,11 % dans le centre-ville et 3,84 % en périphérie. Ces chiffres suggèrent que le marché oranais, bien qu’attractif, offre des rendements locatifs plus faibles que la moyenne nationale, ce qui souligne l’importance d’une estimation précise et locale du loyer.

Neuf ou ancien : la meilleure option pour votre projet

Le choix entre un bien neuf et un bien ancien est un arbitrage entre commodité et potentiel de rénovation. L’immobilier neuf offre l’avantage d’une absence de travaux immédiats, d’une conformité aux dernières normes énergétiques et d’une meilleure attractivité pour les locataires. Les programmes neufs sont souvent situés dans des quartiers en développement, ce qui renforce leur potentiel de plus-value à long terme. L’immobilier ancien, quant à lui, est souvent mieux situé, avec des prix plus abordables à surface égale. Il offre la possibilité de réaliser des travaux de rénovation pour créer une plus-value significative à la revente. C’est une option privilégiée pour les investisseurs qui adoptent une approche plus active de leur patrimoine.

Les critères qui valorisent votre bien

La valeur d’un bien peut être optimisée grâce à plusieurs facteurs. La localisation et la proximité des transports, des écoles et des commerces sont des critères fondamentaux. Une vue mer, une bonne exposition au soleil ou un étage élevé peuvent augmenter la valeur d’un bien de 10 à 20 %. Des équipements modernes comme un ascenseur, un parking sécurisé, un gardien et une bonne isolation sonore et thermique sont des atouts essentiels qui justifient un prix plus élevé et garantissent la satisfaction des occupants.

Conclusion : Votre projet immobilier à Oran commence ici

L’acquisition d’un bien immobilier à Oran est un projet ambitieux, mais prometteur. Le marché, bien qu’en pleine mutation à la suite de l’entrée en vigueur de la Loi de finances 2025, offre des opportunités pour les acheteurs qui savent naviguer dans ce nouvel environnement. Les mesures interdisant les transactions en espèces et la sous-déclaration des prix, bien qu’ayant ralenti temporairement le marché, ouvrent la voie à un secteur plus transparent et plus sûr. La réussite d’un projet immobilier à Oran repose sur la rigueur et la préparation. Cela implique de bien comprendre la géographie des prix pour choisir un quartier adapté à son budget et à son style de vie, de s’informer sur les options de financement disponibles et de suivre une procédure d’achat sécurisée, en s’entourant de professionnels compétents. Il est vivement recommandé de faire appel à un notaire agréé, de vérifier les documents essentiels, notamment l’acte VSP, et d’être vigilant face aux risques courants. En suivant ces étapes, le chemin vers l’acquisition d’un bien dans la “Radieuse” peut être parcouru en toute confiance, transformant ce qui pourrait sembler complexe en un investissement sûr et rentable.